中国房地产：2月跌幅收窄，预计3月将出现更深回调

摘要： 摩根士丹利分析 2026 年前两个月中国房地产数据，指出尽管销售跌幅有所收窄，但建设活动进一步萎缩。预计 3 月由于政策力度有限、库存较高及买家情绪转弱，销售将出现更深回调。

行业主线：

1. 整体趋势低迷：2026 年前两个月房地产投资、竣工和新开工均出现显著同比下滑，尤其是建设端萎缩程度较 12 月进一步扩大。
2. 市场信心不足：高能级城市二手房挂牌量回升，显示居民购房情绪再度转弱。

关键变化与分歧：

1. 销售跌幅短期收窄：2 月销售价值与量同比跌幅较 12 月有所收窄，但整体依然处于下行趋势。
2. 政策与心理分歧：市场在等待 NPC 会议的增量刺激，但在缺乏强力政策支撑且库存较高的情况下，预计 3 月将出现更深回调。

受益方向与风险：

1. 受益方向：建议采取 Alpha 策略，关注高质量公司。重点推荐具有强商业运营能力及 C-REIT 潜力的华润置地和滨江集团，以及利润恢复前景较明确的建发国际。
2. 核心风险：房价和销售量进一步下跌、行业整体估值仍处于较高水平、政策刺激力度低于预期。