房地产 2026 春季策略：逆境磨砺，暗藏契机

摘要： 本次会议汇报 2026 年房地产春季策略，认为房地产行业虽仍处于艰难阶段，但政策信号、供给侧出清及资产性价比等方面已出现触底信号，行业曙光初步体现。

行业主线：

1. 政策底信号释放：官媒及高层定调出现转向，重新肯定房地产的经济支柱作用及其金融属性，政策力度倾向于一次性给足而非“添油战术”。
2. 供给端深度出清：新开工面积回撤幅度（约 70%）远超销售端（约 55%），供给侧出现超调，未来可能因供给不足驱动价格边际上涨。
3. 资产性价比提升：核心城市二手住宅租金回报率已回升至 1.6%-2% 区间，部分小户型甚至更高，与国债收益率相比已具配置吸引力。

关键变化与分歧：

1. 人口因素的重新认知：认为人口是超长周期变量，中短期对基本面影响有限。参考美、日、韩等国经验，高城镇化率阶段房价可由收入、预期和货币政策驱动，而非单纯依赖人口增长。
2. 需求驱动力转移：未来新房增量将由“好房子”驱动，通过提升品质（层高、隔音、环保等）吸引改善性需求及养老、旅居需求。

受益方向与风险：

1. 受益方向：强信用且产品力领先的房企；具备住宅与商业双轮驱动及大资管能力的平台型房企；优质物管标的；以及二手房渗透率提升带来的房产后服务赛道。
2. 核心风险：政策落地节奏低于预期、居民信心恢复缓慢、房企信用风险等。