中国内地与香港房地产行业地产消费调研报告

摘要： 本报告基于 2026 年 3 月在上海和深圳的地产消费实地调研，分析了住宅、零售和写字楼三大板块。结论认为住宅市场仍处于下行周期，零售市场呈现品牌驱动的极化趋势，而写字楼在供应压力下需求有所改善。

行业主线：

1. 住宅市场：预计 2026-27 年房价下行周期持续，一线城市租金下跌，新房销售挑战较大，但上海核心地段的小型旧房需求有所上升。
2. 零售市场：购物中心出现极化，品牌倾向于优化门店位置而非盲目扩张，管理能力强的商场通过灵活调整租户组合（建议年更新率 30%）能够获得超额收益。
3. 写字楼市场：一线城市供应压力导致租金持续下降，但净吸收量（需求指标）有所回升，主要由 TMT 和 AI 相关行业驱动。

关键变化与分歧：
AI 对写字楼需求的短期拉动超出投资者预期（同比增长 200%）。报告认为写字楼净吸收量可作为企业资本开支和就业市场的先行指标，进而预示一线城市住宅市场的潜在需求。

受益方向与风险：

1. 受益方向：看好商业地产运营能力强且有 REITs 分离潜力的华润置地、Seazen Group；看好在高端零售极化中受益的太古地产、华润万象生活和香港置地。
2. 核心风险：政府限制需求或贷款的行政政策、开发商融资环境恶化、宏观经济增长低于预期。