中国房地产行业第十周综述：市场活动加速与季节性一致，但情绪指标走软

摘要： 本报告为高盛对中国房地产市场的第十周综述，重点分析了两会政策基调、近期市场成交数据的季节性回暖以及市场情绪的走弱情况，并对覆盖的开发商进行了估值分析。

核心数据变化：

1. 成交量回暖：一手房和二手房销售面积环比分别增长 31% 和 26%，符合季节性规律；认购签约销售（环比 +63%）和带看量（环比 +27%）等领先指标持续改善。
2. 情绪指标走软：新房找房活动环比下降 3.5%，中原经纪人指数 (CSI) 和报价指数 (CAI) 均有所下滑，显示买卖双方价格预期减弱。
3. 库存与竣工：库存月数为 30.2 个月；预测 2026 年全年竣工面积同比下降 1%，1-2 月新开工面积预计同比下降 15% 左右。

边际解读/市场影响：

1. 政策导向：2026 年《政府工作报告》强调供给端控增量、去库存及需求端深化公积金改革，稳定资产价格被视为修复居民和企业资产负债表的关键。
2. 估值水平：开发商市净率处于下行周期谷底，海外和内地上市开发商较 2026 年底预期 NAV 分别平均折让 30% 和 13%，对应 0.5 倍的预期市净率。

后续关注与风险：

1. 关注重点：竣工与新开工面积的实际走势、政策执行的落地节奏。
2. 核心风险：市场情绪持续低迷、资产价格波动及开发商债务违约风险。