8月28日地产新政深度解析：现房销售改革与并购重组逻辑推演

本报告深度解析2026年8月28日发布的地产政策包，重点围绕现房销售、融资管理及并购重组展开。核心观点认为：现房销售改革改的是“供给”而非需求，长期看将导致新开工台阶式压降；政策已将地产融资授信对象从企业主体转向单个项目，且项目资金被主办银行封闭管理，这在制度上封锁了通过房企股权并购获取现金流的途径，因此本轮不会出现大规模并购潮。需求端，40年期房贷及债务收入比放宽对购房力有上限提升，但受制于居民去杠杆意愿，边际提振有限。银行方面，新政对大型银行构成结构性支撑，但ROE的改善主要源于拨备回拨而非经营。债市方面，新开工负增长将继续压制名义增长，推动长债收益率温和下行且曲线陡峭化。