REITs 2025 年四季度市场关注度下降与资产运营分化深度分析

摘要： 本报告系统分析了 2025 年四季度中国 REITs 市场的顶层政策、整体运行状态及各细分资产类别的经营表现。

行业主线：

1. 政策密集扩围与提质：国家发改委与证监会密集出台政策，将商业办公、城市更新等纳入独立资产类别，并优化扩募、收购及合并机制，旨在拓宽资产范围并提升市场高质量发展。
2. 二级市场整体承压：中证 REITs 指数在 2025 年下半年走势低迷，换手率处于历史低位，收益表现显著跑输股票市场。

关键变化与分歧：

1. 资产类别运行分化：商业类 REITs 受消费复苏带动表现最为抢眼；保租房类维持稳健运行；产业园类内部表现分化最剧烈，破发情况较多。
2. 运营指标波动：仓储物流类租金承压明显，可比项目租金同比普遍下降；高速公路类在四季度呈现明显的季节性回落特征。
3. 分红表现稳健：全市场分红覆盖率达 83.54%，其中高速公路与能源类资产在分红金额上占据主导地位。

受益方向与风险：

1. 受益方向：消费回暖驱动的核心商业资产、政策扩围带来的新类别资产以及具备稳定现金流和高分派率的优质基础设施。
2. 核心风险：底层资产经营的不确定性、二级市场流动性不足、审批速度不及预期以及相关制度建设滞后。