上海土地使用权续期新政解读及对地产开发商的影响

本文主要解读上海于2026年7月31日发布的《工业及商业项目土地使用权续期试行指南》，分析其从个案审批向规则化有偿续期转变的深远影响。政策核心在于确立“续期为原则，不续期为例外”，并引入绩效挂钩的定价机制。该政策有助于降低资产估值的不确定性，提升商业物业资产的流动性，并为经营性不动产投资信托（C-REITs）的底层资产合规性提供支持，缓解相关融资压力。由于续期需缴纳一定的土地出让金，且要求较强的前期资金支付能力，高盛认为该政策长期利好具备雄厚资产负债表及强运营能力的地产开发商（如华润置地、中国海外发展），使其在存量商业地产竞争中更具获取份额的优势，但运营能力较差的项目则面临被淘汰风险。