广州上海非住宅土地续期政策对商业地产及 REITs 影响分析

本次资料分析了广州和上海出台的非住宅土地续期政策对商业地产估值及 REITs 市场的影响。新政确立了“应续尽续”导向，有效缓解了剩余年限较短（尤其是不足 20 年）的优质产权类资产的估值折价，预计 2027 年将出现首批落地案例。在 REITs 实践中，公募 REITs 受监管限制，续期预期暂不能直接计入估值，主要探讨通过扩募解决资金问题；而私募/类 REITs 灵活性更高，可通过超募或议价覆盖续期成本。续期操作上，剩余年限过半可申请，定价参考基准地价（下限约 35%-70%）并叠加年限修正系数。区域差异方面，上海对 REITs 支持度最高，北京倾向“一事一议”。整体而言，政策出台提升了 DCF 模型中续期成本的确定性，将驱动核心城市优质资产的价值重估。