华润置地盈利结构跨越与估值逻辑分析交流纪要

本次交流重点分析华润置地 2025 年盈利结构的历史性跨越，其经常性业务利润贡献占比首次超过开发业务，达到 51.8%。核心要点包括：经营性不动产凭借 71.8% 的高毛利率有效对冲了开发业务的利润下行；加权融资成本降至 2.72%，远低于购物中心 EBITDA 成本回报率，形成了正向资金闭环。在商业运营方面，公司重资产高端商场数量与单店零售额显著领先同业，且通过 REITs 双平台及 Pre-REITs 基金打通“投融建管退”闭环，资管规模超 5,000 亿元。估值方面，建议采用分部估值法，认为公司合理估值约 2,900 亿元，投资逻辑正从传统开发商切换为消费基础设施及收租股。未来重点关注房地产行业走势、消费复苏情况及拿地进展。