美国冷库 REITs 行业分析报告：供需平衡与经营复苏

本报告分析了美国冷库房地产投资信托基金（REITs）行业在 2026 年二季度的经营表现。Americold（COLD）和 Lineage（LINE）均展现出出租率改善及成本控制成效，行业基本面呈现回暖迹象。瑞银对该板块持增持看法，但认为当前估值已反映了大部分近期改善，未来增长依赖于过剩产能的持续吸收与定价能力的修复。短期内，由于消费环境疲软及约 10% 的产能过剩，行业供需重新平衡仍需时日。报告详细对比了 COLD 与 LINE 在客户留存、服务定价及资本运作方面的差异，并对两家公司给出中性评级。核心风险包括宏观经济波动、劳动力成本上升及租约到期率带来的不确定性。