澳大利亚房地产及 REITs 行业分析纪要

本次分析聚焦于澳大利亚房地产市场及 REITs 估值。宏观方面，A-REITs 估值对利率高度敏感，当前估值已具备充足缓冲，预计未来半年将保持稳定，后续增长将主要由租金驱动。商业地产方面，办公板块利空已触顶，核心城市空置率趋稳且持有回报对投资者具备吸引力；工业板块租金高增速阶段结束，开发性价比下降，但租赁价差仍维持双位数正增长；零售板块基本面韧性强，租金结构具备足够缓冲空间。住宅地产方面，2026年5月的预算政策调整（负扣税及资本利得税规则）显著削弱了存量房产的投资吸引力，宏观团队预测房价峰谷跌幅可达 5%-10%，市场参与意愿偏低。在具体标的上，Goodman 等公司积极布局数据中心，而 Stockland 和 Mirvac 的估值已接近历史谷底水平。