中国房地产：领先的商场运营商——消费空间中的隐藏宝石

本文深度分析了中国商场运营商在弱消费周期下的结构性机会。尽管国内消费环境疲软，但领先的商场运营商凭借专业的运营能力、更强的品牌组合及体验式业态布局，持续从街铺和传统百货手中获取市场份额。预计领先运营商 2025-2030 年租金复合增长率可达中单位数至低双位数，显著跑赢宏观零售增长。

行业整合正在加速，主要动力源于新建商场供给下降、存量资产老化带来的改造需求以及公募 REITs 带来的资产流动性改善。华润置地（1109.HK）和太古地产（1972.HK）因具备长期的复合增长能力而被列为首选，新城发展（1030.HK）和新城控股（601155.SS）则在当前估值下展现出较强的风险收益比。风险点在于宏观经济持续下行压制消费信心、零售商租户的数字化转型导致门店需求减少、以及商场竞争加剧导致的租金压力。