国泰海通砂之船商业REIT（508602）价值分析报告

本报告对国泰海通砂之船商业REIT（508602）进行深度价值分析。该基金底层资产为西安砂之船奥特莱斯，是西北地区规模最大的奥莱项目，具备与地铁无缝接驳的区位优势及扎实的经营业绩。报告指出，奥莱业态凭借“名品+折扣+体验”的模式，在当前消费环境下展现出较强的抗周期能力和较高的收入弹性，是商业不动产REITs中值得关注的方向。

国泰海通砂之船商业REIT通过“优质单体资产+成熟奥莱运营体系+较强现金流+制度红利”构建核心竞争力。2026-2027年预测现金分派率分别为5.46%和5.80%，估值处于行业中段区间。基金后续通过扩募储备充足，且管理机构具备成熟的运营经验。报告同时提示了基础设施项目运营风险、流动性风险及政策调整风险。