上海一二手楼市数据盘点及政策解读会议纪要

摘要： 本次会议由东屋地产邀请中指院分析师张总，对 2026 年 1 月上海一二手楼市的成交数据、土地市场情况以及最新的购房限购政策进行深度盘点与解读。

行业主线：

1. 政策端积极干预：政府通过平台公司在静安、徐汇、浦东等区收购二手房用于保障性租赁住房，旨在支撑房价底部并鼓励原住民置换新房；同时出台“户七条”进一步放松外环内非户籍人士的购房限制。
2. 市场结构分化：上海楼市呈现明显的内外环分化，外环内区域的销售表现及出清周期显著优于外环外，中心城区（尤其是黄浦区）热度最高。

关键变化与分歧：

1. 二手房价格止跌回升：1 月网签价格回升 2.6%，结束了连续 9 个月的下跌趋势，市场信心有所修复，房东挂牌价格跌幅收窄至近 5 个月最低。
2. 土地市场低迷：1 月土地拍卖热度不高，地块多集中在郊区，成交多为零溢价且由国央企托底，民企参与积极性较低。
3. 新房供需双降：1 月新房供应与成交面积环比均出现大幅回落，市场进入季节性低峰。

受益方向与风险：

1. 受益方向：外环内核心区位的新房、具备高租售比的优质二手房、以及能提供高端多样化产品的房企。
2. 核心风险：房产税政策对购买二套及以上大户型住房的潜在限制；宏观经济环境对购房意愿的长期影响。