📰 研报摘要
查看全文 ➔摘要： 本次会议邀请中指研究院北京分院分析师对2025年及2026年初北京一二手楼市及土地市场进行数据盘点。整体认为北京楼市处于“磨底”阶段，但内部分化严重，呈现出二手房以价换量、新房持续承压、土地供应进入减量体制的特征。
行业主线：
- 市场结构分化：二手房市场热度较高，通过价格下调吸引刚需和出改客户，对新房市场产生明显分流；新房市场则逐步聚焦于中高端改善性需求。
- 土地供应转型：北京宅地由规模扩张转向“减量体制”，推行以需定供，供应重心向中心城区、地铁沿线及产业集聚区转移。
关键变化与分歧：
- 新房“冰山结构”：需求不再均匀分布，少数高产品力、区位确定的项目快速去化，而大量同质化项目去化周期被动拉长。
- 二手房博弈状态：尽管近期成交量回升（部分受学区需求拉动），但挂牌量依然高企，业主预期与购房者谨慎情绪仍存，价格企稳仍需时间。
- 置换链条堵塞：二手房成交周期较长导致改善型客户资产变现困难，形成了“卖一买一”逻辑中的置换堵塞。
受益方向与风险：
- 受益方向：中心城区地段优越、配套成熟的次新房（尤其是10年内带电梯房源）以及高品质学区房。
- 核心风险：新房库存出清周期处于高位且风险突出；二手房挂牌量高企导致的价格补跌风险。