深圳楼市近期数据盘点及趋势分析交流纪要

摘要： 本次会议由乐有家品牌与市场研究负责人唐丽霞分享，重点盘点 2026 年 1-2 月深圳楼市的高频数据，分析春节前后市场回暖情况、量价走势、供需格局及租赁市场现状。

核心数据变化：

1. 成交量与看房量回升：12 月起看房量连续 8 周处于高位，1 月二手房录得量达 6,800 套，远超去年同期（4,600 套）；1 月网签量达 5,200 多套。
2. 价格结构性上涨：二手均价连续三个月上涨，其中 800-1,000 万元改善客群成交占比上涨 3.5 个百分点，处于近一年高位。
3. 转化率上行：二手房成交转化率升至 4.72%，新房升至 6.8%，显示客户决策速度和信心回升。
4. 租赁市场活跃：2026 年租赁成交量同比上涨三成，但租金价格保持平稳，租售比维持在 1.8-1.9% 的低位。

边际解读/市场影响：

1. 需求驱动力：增量需求主要由刚需婚房、学区房改善客群（ET 队）以及核心区优质豪宅资产带动。
2. 供给侧支撑：尽管二手房挂牌量高（约 9-14 万套），但新房及保障房供应量较高峰期大幅削减（约砍掉 6 万套），严控增量为房价企稳提供底气。
3. 市场心理：溢价率虽仍在高位但略有回缩，若能收窄至 8-9% 则意味着信心进一步增强。

后续关注与风险：

1. 关键量能指标：关注 3-4 月二手房月网签量能否达到 6,500-7,000 套的荣枯线，这是房价能否企稳的关键。
2. 新房供应节奏：关注 3 月重点楼盘（如招商海燕府、金仲耘山海等）的加推情况。
3. 核心风险：市场分化加剧，非核心、非优质资产价格可能继续下跌。