2026年成都楼市数据盘点会议纪要

摘要： 本次会议由东欧地产邀请中指院成都研究总监苏总，对 2025 年及 2026 年初成都楼市的成交量、价格趋势、供应格局及需求结构进行深度盘点。会议指出成都市场韧性强，但呈现出明显的结构性分化，新房市场全面改善化，刚需向二手房转移。

行业主线：

1. 市场量级与韧性：成都成交量连续四年全国第一，但春节期间出现明显降温，呈季节性淡季特征。
2. 结构性转变：市场完成了从新房主导向新房与二手房共存的转变，2025 年二手房成交套数与新房比值达 2.5 倍，刚需客群极度向二手房市场转移。
3. 居住体系升级：形成了“T 级居住消费体系”，新房市场通过低容积率和高品质产品实现全面改善化，而 90 平米以下产品在新房市场占比已不足 5%。

关键变化与分歧：

1. 区域战场转移：核心“5+2”区由于土地供应收缩，市场主力战场逐步向“新六区”转移，部分需求出现外溢。
2. 供需错配风险：高总价产品（800 万及 1000 万以上）出现潜在供应过剩，未来供应量可能远超历史成交顶峰，存在明显的舆论与去化风险。
3. 价格分化：新房价格受新规产品（高得房率）支撑相对稳健，但部分非核心区域跌幅可达 20%-40%；二手房价格仍有一定下行空间，但业主降价意愿在近期有所减弱。

受益方向与风险：

1. 受益方向：符合新规的高得房率改善项目、新六区中具备性价比且能承接核心区外溢需求的优质项目。
2. 核心风险：极高总价产品的库存积压、核心区域供应持续缺失导致的需求无法释放、二手房市场价格进一步下行。