招商蛇口 2026 半年度投研分析纪要

摘要： 本次调研聚焦招商蛇口 2026 年半年度经营情况，分析其在房地产市场结构性分化背景下的“以销定投”策略、大资管转型进度及香港市场的战略布局。

核心观点/结论：
公司坚持聚焦核心城市，通过严格的“六好”标准确保投资质量，在稳固开发基本盘的同时，通过构建 REITs 全链条生态加速向大资管转型。财务状况稳健，现金储备充足，受益于前海土储价值重估。

经营与财务要点：

1. 业绩表现：2026 年上半年签约销售额 962.45 亿元（位列行业第四），但受开发业务结转毛利率下降及投资收益减少影响，归母净利润预计 5-6.5 亿元，同比下降 55%-65%。
2. 投资策略：坚持“以销定投”，上半年在北京、上海、香港、杭州等核心城市获取 9 块土地，总地价约 162 亿元，强调投资质量优于数量。
3. 资管转型：构建“大资管”体系，布局产园、租赁住房、商业及香港 1,503 四大 REITs 平台，计划将 1,500 亿存量资产通过 REITs 常态化退出。
4. 香港布局：目前持有 7 个项目并积极参与洪水桥项目投标，利用香港 REITs 平台拓展学生公寓等持有型物业。

催化剂与风险：

1. 催化剂：核心城市市场信心修复、REITs 平台扩募与发行落地、香港市场持续向好。
2. 风险：房地产市场回暖进度低于预期、监管审批影响 REITs 节奏、核心城市土地竞争加剧导致成本上升。