香港房地产行业分析：住宅复苏驱动与细分市场展望

摘要： 本报告分析了香港房地产市场的复苏路径，预测住宅价格在未来两年将增长超过 10%，写字楼市场在中环带动下温和回升，零售业则呈现分化走势。

行业主线：

1. 住宅市场供需紧平衡：尽管市场已定价降息和人才流入，但回流移民带来的潜在需求尚未被充分定价，预计供需失衡将持续至 2032 年北部都会区计划完成。
2. 写字楼与零售温和复苏：中环写字楼受益于资本市场复苏及非本地公司增加；零售业受益于人民币升值及访客回升，但社区商场受电商冲击在 2026 年上半年仍有压力。

关键变化与分歧：

1. 估值逻辑切换：投资者估值方法正从单纯关注分红收益率（Dividend Yield）重新切换回 NAV 折价（NAV Discount）逻辑，住宅成交量的回升是关键驱动力。
2. 潜在需求低估：市场低估了由于英国等国收紧永久居留权要求而导致的回流移民对住宅需求的支撑。

受益方向与风险：

1. 受益方向：偏好低净负债率标的（如业主銮丰、长实集团、嘉里建设）以及能提供可持续高股息的标的（如太古地产、业主銮丰、嘉里建设）。
2. 核心风险：宏观经济环境恶化、新房供应超预期增加以及美联储利率波动。