📰 研报摘要
查看全文 ➔摘要： 本次汇报由银河证券分析师分享，核心观点认为房地产行业底部迹象初现，市场逻辑正由新房主导转向二手房主导。重点分析了上海、深圳等一线城市二手房成交热度的超预期回升及租金回报率的企稳，并对2026年行业销售、投资及开工数据进行了预测。
行业主线：
- 需求结构分化：新房市场受供给侧影响且定位向改善与豪宅偏移，刚需需求向二手房分流，二手房成交占比将进一步提升。
- 核心指标企稳：上海二手房租金回报率近十年首次突破2%，且持续高于10年期国债收益率，标志着资产价值支撑增强。
- 数据趋势预测：预计2026年商品房销售面积及销售额同比仍将下降（-6%至-8%），但投资和开工的降幅将较2025年有所收窄。
关键变化与分歧：
- 二手房热度超预期：上海在政策刺激下，6月淡季成交热度依然维持高位，价格指数出现修复迹象。
- 租金端领先于成交端：租金价格环比由负转正早于成交端的全面修复，为房价底部提供支撑。
受益方向与风险：
- 受益方向：优先看好开发板块，尤其是基本面稳健的头部房企；商业管理等非开发板块次之。
- 核心风险：流动性压力、居民杠杆率持续下行、信贷政策落地效果不及预期以及居民预期改善缓慢。