房地产行业展望：磨底迹象初现，新周期值得期待

摘要： 银河证券房地产分析师分享 2026 年房地产行业展望，认为行业整体呈现磨底迹象。报告重点讨论了新房与二手房的结构性分化，指出在核心城市（如沪深），二手房成交热度回升，租金回报率企稳，未来将成为房地产市场的重要产品类型。

行业主线：

1. 新旧房市场分化：新房受供给侧影响，刚需新盘萎缩，未来供给将向改善和豪宅定位偏移；二手房成交占比持续提升，在头部城市表现超预期。
2. 核心数据预测：预计 2026 年全国商品房销售面积同比下降 6-7%，销售额下降 7-8%，房产投资额同比下降 13-14%，但整体降幅较 2025 年有所收窄。

关键变化与分歧：

1. 租金回报率企稳：上海二手房租金回报率在 2025 年底首次突破 2%，且持续高于 10 年期国债收益率，显示分母端已进入企稳阶段。
2. 供给端逻辑转变：房企在投拓中更强调利润率和现金流，导致刚需地块供应减少，需求进一步分流至二手房市场。

受益方向与风险：

1. 受益方向：在地产板块内部，优先看好房地产开发板块及其头部公司，认为其估值处于低位且更具超预期潜力，优先级高于商业管理等非开发板块。
2. 核心风险：信贷政策落地力度不足、居民购房预期恢复缓慢、市场流动性压力等。