📰 研报摘要
查看全文 ➔摘要： 本报告探讨 2026 年房地产行业的中期投资策略，核心逻辑在于将房价视为房租的资本化，分析了住房价值中枢、租金供需关系及行业周期位置，并提出新的房企估值框架。
行业主线：
- 价值锚点回归：房价本质是房租资本化，由净租金、利率和增速决定。模型测算核心城市 70 年产权住房的合意租售比约为 2%-3%。
- 周期结构性触底：行业调整进入下半场，量价降幅收窄，预计二手房销量大个位数增长，价格跌幅收窄，低总价房源及高品质“好房子”表现相对亮眼。
- 估值方法论更新：提出“二分法”估值框架，将房企价值拆分为“既定存量部分”与“类永续经营增量部分”，以更严谨地衡量长期价值。
关键变化与分歧：
- 租金承压与局部复苏：由于保租房等供给端放量且需求端受就业收入预期制约，全局租金仍承压，但科技行业崛起有望带来个别城市局部区域的结构性复苏。
- 股价领先逻辑：复盘美日港经验，优质房企股价往往领先于基本面复苏而率先见底。
受益方向与风险：
- 受益方向：明显低估的优质开发龙头；具备稳定现金流价值的优质商业与物管龙头；受益于市占率提升的核心城市优质经纪龙头。
- 核心风险：下半年楼市热度降温、“好房子”去化承压、地产政策落地滞后及房企出险扩散。