📰 研报摘要
查看全文 ➔摘要： 本次会议由平安证券主办，邀请行业专家唐总分析 2026 年上半年深圳楼市的整体表现及下半年趋势。核心观点认为深圳楼市呈现显著的“两极分化”特征，高总价豪宅由于供应稀缺且需求积累，表现出较强的稳定性甚至上涨趋势，而低总价刚需房源仍处于以价换量阶段。
行业主线：
- 豪宅市场领涨：核心地段的高品质豪宅（如星月湾、云玺等）成交活跃，带动新房成交均价环比上涨，成为市场信心的支撑点。
- 供给端严控：深圳采取“严控增量、优化存量”策略，二手房累计挂牌量呈缓慢下滑趋势，为未来价格稳定奠定基础。
- 租房市场升级：高端租赁需求提升，月租 8000 元以上的成交占比达到近年高点，反映出高净值产业人群对深圳的认可。
关键变化与分歧：
- 传导路径由上至下：不同于上海，深圳楼市的修复路径是由高总价房源率先稳住并传导至低总价房源。
- 刚需端困境：由于购房成本（月供）过高，年轻人购房意愿不足，导致低总价房源决策周期长、转化率慢。
- 产品力成为核心竞争力：开发商从“不愁卖”转向“打磨产品”，高品质、低密度的项目在当前周期中更具竞争力。
受益方向与风险：
- 受益方向：核心地段稀缺地块、具备强产品力的改善型项目、由国央企主导的高端住宅。
- 核心风险：LPR 利率能否进一步下行（受美联储政策影响）、低总价房源去库存压力、商办类物业高库存风险。