📰 研报摘要
查看全文 ➔摘要： 本报告为摩根大通关于香港住宅地产市场的全维度图表分析，系统梳理了房价长期趋势、房地产周期、高频交易数据及影响房价的核心驱动因素。
行业主线：
- 周期阶段判定：分析指出香港地产自 1994 年以来经历多次周期，目前处于从 2025 年 3 月开始的早期复苏阶段，并于 2026 年 2 月进入扩张期。
- 核心驱动力：房价与抵押贷款利率、库存月份、恒生指数以及内地买家需求存在显著相关性。
关键变化与分歧：
- 成交与定价：尽管整体成交量保持稳健，但由于开发商定价策略更为积极，新盘首日认购率有所回落。
- 买家结构变化：非香港居民（特别是内地买家）在成交量和成交额中的占比显著提升，资金流向集中在启德、黄竹坑等重点区域。
受益方向与风险：
- 受益方向：在启德等热门区域拥有大量待售资源的开发商，以及能够捕捉内地人才计划带来的潜在需求的标的。
- 核心风险：房贷利率波动、内地跨境汇款监管政策变化、以及房屋可负担性（Affordability）压力。