上海楼市上半年回顾及后市展望交流纪要

摘要： 本次会议由中原市场分析师罗文西分享，重点回顾了 2026 年上半年上海房地产市场的量价表现，分析了新房与二手房的结构性分化，并对下半年走势进行了预判。

行业主线：

1. 二手房市场回暖：上半年成交量显著增加，月均成交量达到 2 万套的“阳春线”，价格在 1 月见底后连续 5 个月反弹，市场抛压下降，惜售情绪增加。
2. 新房市场分化：采取“以需定供”策略，但去化率从去年的 50% 以上下降至 40% 左右，去化周期延长至 18 个月，呈现明显的 2/8 分化，仅网红盘和优质资产维持热销。

关键变化与分歧：

1. 结构性触底：市场出现“两头起”现象，即 300 万以内的刚需房（尤其是具有动迁预期产品）和 1000 万以上的资源性豪宅率先触底反弹，而 300-1000 万的中间改善层级因杠杆压力及产品性价比问题，置换链条启动较慢。
2. 成本与定价矛盾：核心区地价悄然上涨，导致新房定价较高，在缺乏“倒挂”安全垫的情况下，消费者购买冲动减弱。

受益方向与风险：

1. 受益方向：具备强资源属性的优质资产、低总价刚需房、以及产品力极强的顶尖开发商项目。
2. 核心风险：中间层级改善需求修复缓慢；新房去化周期进一步拉长；市场对高地价项目的接盘意愿不足。