香港商业地产：零售增速放缓与写字楼租金修复分析

摘要： 本报告对 2026 年二季度香港商业地产市场进行了深度分析，指出写字楼市场呈现持续修复态势，而零售市场在整体增长的背景下出现增速放缓的迹象。

行业主线：

1. 写字楼租金延续修复：2Q26 写字楼现货租金环比增长 1.7%，连续第三个季度增长，其中中环地区在金融业租赁需求的推动下表现最强。
2. 零售市场温和增长但分化：5 月零售额同比增长 8%，虽较 4 月略有放缓，但剔除汽车和电器等异常增长项后，整体趋势仍有改善。必需品零售趋于稳定，非必需品零售表现分化。

关键变化与分歧：

1. 资本价值触底回升：写字楼整体资本价值环比增长 0.8%，为 2022 年二季度以来首次实现季度增长。
2. 零售租金与销售背离：尽管零售销售有所改善，但零售租金在 2Q26 仍环比下降 1.4%。此外，跨境电商（如拼多多）对本地零售构成结构性挑战。

受益方向与风险：

1. 受益方向：受益于中环及周边写字楼复苏的 Hongkong Land 和 Swire Properties；以及具备高股息率且运营数据改善的 Link REIT。
2. 核心风险：零售租金回升节奏低于预期、跨境电商渗透率提升以及宏观经济波动对商业租赁需求的影响。