盈新发展：收购长兴半导体切入存储赛道，地产出表轻装上阵

摘要： 本报告首次覆盖盈新发展，给予“增持”评级。公司正处于从传统地产文旅业务向科技业务转型的关键阶段，通过完成西宁置业股权转让实现资产出表，并收购长兴半导体切入存储封测赛道，有望共同推动报表结构改善和盈利修复。

核心观点/结论：
给予公司2026年10倍PS估值，对应目标价4.79元。公司核心逻辑在于“传统资产减负”与“科技业务并表”的双重驱动，通过切入存储芯片封装测试和模组制造，将业务重心由房地产转向高增长的半导体行业。

经营与财务要点：

1. 存储半导体业务：收购长兴半导体后，公司具备存储器芯片封测及模组制造能力，覆盖NAND Flash和DRAM产品。受益于AI算力带动存储行业景气度上行，预计2026-2028年该业务收入将从20亿元增长至53亿元。
2. 传统业务出清：地产与文旅业务处于收缩阶段，未来主要承担存量项目去化和现金回笼功能，预计收入规模将持续下降。
3. 盈利预测：预计2026至2028年公司营业收入分别为 28.10/40.10/56.20 亿元，归母净利润分别为 2.19/4.26/6.17 亿元。

催化剂与风险：
风险主要包括存储行业周期波动、长兴半导体业绩承诺不及预期、剩余传统资产出表和减亏不及预期以及供应链和库存管理风险。