保利置业集团深度覆盖报告

摘要： 本报告对保利置业集团进行深度覆盖，认为公司背靠保利集团，享有优质央企信用且财务结构稳健。在行业调整期，公司通过将投资策略从一二线城市郊区向核心主城区进阶，积极焕新土储结构，运营效率有望边际改善。尽管短期内受报表结算滞后影响，收入与毛利率仍有压力，但基于其低估值，认为具有较大的修复弹性，给予“买入”评级。

核心观点/结论：
公司凭借央企禀赋和精准的投资策略，在行业调整期逆势提升行业排名。通过聚焦核心城市热地，公司实现了土储结构的优化，在保障项目流速与利润率兑现的同时，维持了稳健的规模增长。

经营与财务要点：

1. 土储结构优化：截至2025年底，待结算土储合计1188万方。投资重心已从郊区向杨浦、静安（上海）及宝安、南山（深圳）等核心主城区转移。
2. 财务稳健：三道红线处于“绿档”，有息负债702亿元且规模缓慢下行，融资成本2.86%趋势性下行，资本结构健康。
3. 运营效率：并表回款/投入资本指标在重点房企中处于靠前水平，2022年后随着投资聚焦核心板块，运营效率明显改善。

催化剂与风险：

1. 风险点：核心城市土拍竞争激烈导致拿地量减少；补货不足导致销售规模下滑；行业继续探底导致毛利率下行；房价下跌导致存货减值加剧。