📰 研报摘要
查看全文 ➔摘要： 本报告对上海房地产市场的量价表现、人口结构及区域分化进行了深度分析。核心观点认为，上海楼市整体韧性强于全国，主要得益于落户政策放宽带来的需求增量及较低的人均居住面积带来的改善空间，但城市内部呈现出显著的区域分化和一二手房走势背离。
行业主线：
- 量价表现优于全国：上海新房成交额下滑幅度较全国更平缓且均价持续走高；二手房成交量在 2026 年以来出现好转，且房价跌幅窄于全国平均水平。
- 人口驱动需求：落户门槛的放宽显著增加了高学历年轻人口的迁入，为楼市提供了坚实的需求支撑，使其比北京等一线城市更具韧性。
- 改善需求空间大：上海存量住房楼龄结构明显老于全国，人均居住面积较低，潜在的住房改善需求释放空间较大。
关键变化与分歧：
- 一二手房趋势背离：二手房成交占比迅速提升，原因在于期房接受度下降、二手房配套确定性强，以及本地严重老龄化导致房产代际转移加速，增加低总价房源供给。
- 内部区域显著分化：市区 7 区虹吸全国购买力，近郊 4 区集聚外来人口，表现稳健；而远郊 5 区尤其是新房市场表现疲软，走势与全国整体基本一致。
- 市场回暖信号：2026 年以来，上海二手房供需端改善，置换链条逐渐打通，预计将逐步传导至新房端。
受益方向与风险：
- 受益方向：具备精准投资能力、风险出清充分且拿地积极的房企（如华润置地、招商蛇口、越秀地产、绿城中国），以及重仓上海的房产中介（如贝壳-W、我爱我家）。
- 核心风险：上海房地产基本面超预期下行，房企信用风险事件冲击。