新基建（数据中心）与房地产行业 2026 下半年展望分享纪要

摘要： 本次分享由交银国际分析师孙夕聪主讲，重点展望了 2026 年下半年新基建（侧重数据中心/AIDC）及房地产（涵盖中国内地与香港）两大行业的走势与投资逻辑。

行业主线：

1. 数据中心 (AIDC)：算力需求正从大模型“训练”全面转向“推理”落地，驱动高密度、低延迟需求成为主流。供给端受电力指标和审批门槛限制，行业格局呈现“强者恒强”，液冷技术渗透率将因散热需求提升而快速增长。
2. 内地房地产：行业处于分化筑底阶段，二手房交易量回升带动核心城市出现止跌信号。市场逻辑已从规模驱动转向产品力驱动，关注库存拐点及租金回报率。
3. 香港房地产：已进入上升通道，受外来人口净流入及租金回报率回升驱动，住宅及核心区域写字楼价值有望迎来重估。

关键变化与分歧：

1. 算力能耗与密度：推理需求占比大幅提升（最高达 90%），带动单机柜功率密度从 3-5kW 向 10-50kW 甚至更高演进，使液冷成为必需选项。
2. 地产估值逻辑：内地市场关注点转移至租金回报率是否超过房贷利率，以此判断资产配置属性的转变。

受益方向与风险：

1. 受益方向：具备电力资源与实时交付能力的 AIDC 龙头运营商；拥有核心城市优质土储及强产品力的房企；香港核心区域物业。
2. 风险：电力审批与交付进度低于预期；宏观经济复苏不及预期导致购房信心不足；国际贸易环境波动影响香港商业地产。