上海二手房市场分析及收储政策解读专家交流纪要

摘要： 本次会议由天风地产主办，邀请上海房产中介平台区域总监分析上海二手房市场的成交量、价格及库存现状，重点解读近期出台的“收储”政策及其对市场企稳的潜在影响。

行业主线：

1. 市场整体呈现“稳+修复”状态：1 月成交量维持在 2 万套以上，库存量从 25 年初的 17 万套净减少至约 13 万套，价格在 12 月触底后出现微涨迹象。
2. 收储政策精准盘活：试点区域（浦东、徐汇、静安）由国企实施，资金由建设银行提供，重点针对房龄 25 年以上且位于地铁 3 公里内的“老破小”房屋，旨在企稳房价并盘活不动产。

关键变化与分歧：

1. 库存快速下降与预期回归：库存减少约 4 万套（含去化与转租），专家预期 3 月将迎来季节性旺季，量价有望温和回暖。
2. 城市与产品分化：上海市场整体比北京稳健，但远郊区域跌幅较大；中高端次新房较为稳定，而老破小房屋价格跌幅严重，收储政策对其有一定支撑。

受益方向与风险：

1. 受益方向：核心地段的高品质住宅、具有强学区属性的头部房源，以及租金回报率能跑赢银行存款的商住两用物业。
2. 核心风险：全国性房地产大周期下行、人口净减少、收储政策实际落地价格低于市场预期、以及资金流向股市等其他资产。