📰 研报摘要
查看全文 ➔摘要： 本次会议分析了近期港资地产板块大幅回调的原因，并对香港住宅及商业地产的中长期修复趋势进行了研判。分析师认为，尽管短期受美联储加息预期和市场情绪影响导致股价调整，但香港地产基本面处于强劲复苏通道中，目前已迎来较好的中长期配置窗口。
行业主线：
- 住宅市场量价复苏：一手及二手住宅成交量创近年新高，房价连续上涨。驱动力主要来自人口流入（高产专才计划）带来的真实居住需求，而非单纯的财富效应。
- 供应端持续偏紧：由于前期开发商拿地谨慎，预计 2026-2028 年一手住宅新增供应将较为紧俏，支撑房价健康回升。
- 商业地产触底反转：中环核心区写字楼空置率下降，零售物业随访港旅客恢复及本地消费回暖而逐步筑底反转。
关键变化与分歧：
- 回调原因剖析：近期板块回调主因是美国加息预期升温、市场对 CRS 2.0 等跨境税务规则的担忧以及港股回调导致财富效应减弱，并非基本面恶化。
- 利率影响分歧：市场担心美联储加息将推高融资成本，但分析师认为香港按揭采取封顶息率（H按），且银行提供优惠利率，实质影响有限。
受益方向与风险：
- 受益方向：推荐关注拥有优质土地储备、强大产品力和稳健财务能力的龙头开发商，如新鸿基地产、恒基兆业地产、长江实业。
- 核心风险：美联储实质性加息幅度超预期、跨境税务监管政策对内地居民配置香港资产产生实质影响。