银河总量之声：市场博弈与地产中期策略分享

摘要： 本次会议由银河证券策略首席与地产分析师主讲，分别就全球宏观环境下的市场布局及房地产行业的中期策略进行分享。重点讨论了美联储政策、原油价格对流动性的影响，以及房地产市场在结构分化中呈现的“磨底”特征。

核心观点：

1. 市场布局：A 股处于上行动能中，短期核心在于美联储货币政策预期及原油价格走势。建议关注三条主线：科技创新自主可控（半导体、算力等）、政策业绩验证（化工、有色、建材等）及红利防御（煤化工、新能源等）。
2. 地产展望：地产行业逐渐进入“磨底”阶段。市场呈现明显分化，新房承压但二手房在核心城市表现出修复迹象，且租金回报率在部分城市（如上海）出现近十年来的首次突破 2% 的情况。

论据支撑：

1. 宏观维度：预期原油价格将下行至 75-85 美元/桶，有利于产业成本传导及流动性改善；国内新动能反弹明显，预计相关总投资规模将提供宏观对冲支撑。
2. 地产维度：二手房成交占比有望提升，小户型因租金回报率较高，投资性价比凸显。预测 2026 年全国商品房销售面积同比降幅约 6.7%，虽仍为负值但降幅趋于收窄。

局限性/风险：

1. 美联储年内仍有加息预期，美元指数和美债收益率处于高位，对全球权益市场流动性产生压制。
2. 房地产投资端依然低迷，新开工面积维持双位数以上降幅，去库存压力依然较大。