房地产行业周报：楼市K型分化延续，地产股等待三季度末择时窗口

摘要： 本报告分析了当前房地产市场的K型分化特征，指出尽管全国房地产投资和新开工等总量数据依然承压，但核心城市（尤其是京沪深）的房价结构性改善特征强化。报告认为地产股行情无需等待全局反转，核心城市企稳即可启动，建议关注三季度末的择时窗口。

行业主线：

1. 楼市K型分化：市场呈现明显的结构性分化，上海涨价主力为低总价刚需房产，深圳则以高总价核心资产配置需求为主。
2. 总量数据承压：全国房地产投资、开工面积累计同比降幅扩大，居民户贷款出现负增长，显示需求端预期依然不振，去库仍是长期课题。

关键变化与分歧：

1. 量价背离：沪深二手房挂牌价持续回暖，但北京、广州、深圳的实时成交量则连续回落，市场在企稳与回调之间存在分歧。
2. 择时逻辑：基于日本经验，核心城市房价企稳即可驱动板块行情，不必等待全国性反转。

受益方向与风险：

1. 受益方向：重点关注京沪土储占比高的龙头房企、具备估值优势和预期差的下沉市场央企、以及深耕京沪的地方国企交易机会。
2. 核心风险：逆周期调节政策及楼市改善不及预期、房企信用风险进一步加剧。