伯恩斯坦 2026 年房地产行业夏季指南

摘要： 本报告为伯恩斯坦发布的季度行业指南，旨在分析 2026 年上半年业绩季前欧洲房地产行业的整体趋势、细分板块表现及具体标的估值。报告认为欧洲房地产行业目前具有较高投资价值，整体较 FY26e EPRA NTA 折价 31%。

行业主线：

1. 板块分化显著：零售地产被视为目前最吸引人的细分领域，表现出较低的债券收益率相关性和较强的抗跌性；物流地产需求保持韧性，特别是 A 级空间。
2. 估值与业绩预判：重点关注 1H26 业绩季中的运营表现、资本分配及资产价值增长轨迹。部分公司（如 Aedifica, Carmila 等）有望上调业绩指引，而部分公司（如 Aldar, Icade）则面临下调风险。
3. 资产价值复苏缓慢：受利率波动及地缘政治影响，资产价值的 U 型复苏进程受阻，目前主要依靠租金增长而非资本化率压缩来驱动回报。

关键变化与分歧：

1. 宏观政治不确定性：伊朗冲突、柏林选举、英国政治动向及法国大选对欧洲地产市场情绪产生持续影响。
2. 办公地产二元分化：办公市场继续呈现极端的两极分化趋势，优质核心资产与非核心资产表现差异巨大。

受益方向与风险：

1. 受益方向：高质零售中心、AI 驱动的数据中心地产（如 Merlin Properties）、具备规模效应的物流开发商（如 CTP）。
2. 核心风险：长期利率维持高位、地缘政治冲突升级导致资本成本上升、德国住宅市场监管政策风险。