中国房地产月度追踪（2026年5月）：一线城市价格韧性增强，整体数据喜忧参半

摘要： 本报告为高盛对 2026 年 5 月中国房地产市场的月度追踪，指出 5 月数据呈现喜忧参半的态势。一线城市新房与二手房价格表现出较强韧性，但全国整体销售及建设活动依然低迷，二手房挂牌量虽有回升但同比仍在下跌。

核心数据变化：

1. 价格走势：70 城新房 ASP 5 月环比下降 0.2%，与 3-4 月持平；二手房 ASP 环比下降 0.3%，幅度有所扩大。其中一线城市（T1）表现稳健，新房和二手房 ASP 均连续数月环比正增长。
2. 销售表现：5 月全国新房销量和销售额同比分别下降 13% 和 9%，略低于或符合预期；15 个大城市二手房销量同比增长 8%，高于预期。
3. 建设与土地：开工和竣工分别同比下降 25% 和 20%，延续疲软态势。开发商拿地节奏分化，强 SOE 开发商 5 月拿地强度约占销售额的 20%，项目毛利率约为 23%。
4. 租赁市场：50 城平均租金水平继续下降，但一线城市租金已连续三个月环比增长。

边际解读/市场影响：

1. 市场分化：一线城市（特别是上海和深圳）的二手房成交价格在多数产品类型中有所改善，高端项目表现突出，显示出核心城市的价格企稳迹象。
2. 供给端变化：100 个城市二手房挂牌量连续三个月同比下降，结合租赁收益率的改善，有助于减轻二手房的价格压力。

后续关注与风险：

1. 关键观察点：一线城市房价是否出现实质性拐点及其他重点城市是否跟进；二手房供应压力是否进一步缓解。
2. 政策催化剂：关注一线城市限购政策的全面放宽、公积金改革、大规模房贷贴息或商业贷款利率的进一步下调。