房地产行业 2026 年中期投资策略：关注数据边际转好带来的估值修复空间

摘要： 本报告对 2026 年上半年房地产市场进行回顾并展望下半年走势，认为行业正处于由“预期修复”向“基本面验证”过渡的阶段，基本面边际转好且房价二阶导转正，建议关注数据改善带来的估值修复空间。

行业主线：

1. 基本面筑底修复：上半年成交端“小阳春”成色较足，二手房成交维持高位且价格跌幅持续收窄，核心城市率先企稳。
2. 核心指标展望：预计 2026 年销售额 7.7 万亿元（-8.3%），销售面积 8.3 亿平方米（-5.4%），跌幅有所收窄；新开工有望实现正增长，但竣工和投资短期仍承压。
3. 库存结构特征：总库存连续五年下降，但呈现“源头淤积”型结构，土地库存占比超六成。

关键变化与分歧：

1. 量价关系均衡：本轮需求释放更多来自真实居住和改善需求，而非单纯的价格刺激，淡季表现超预期。
2. 租金预期的主导作用：分析认为租金预期对房价的解释力强于表观租金收益率，稳住租金是稳住房价的关键。
3. 估值定价逻辑：地产股定价正经历从“没那么差”到“底部确认”，再到“房价向上”的三个阶段。

受益方向与风险：

1. 受益方向：建议增配地产板块，维持“优于大市”评级，优选折价充分、拿地积极、风险出清充分的标的。
2. 核心风险：政策落地效果及强度不及预期；外部环境导致基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。