📰 研报摘要
查看全文 ➔摘要： 本次路演围绕房地产修复周期的见底情况、持续性及后续弹性展开。分析师认为地产行业整体呈现 L 型底部企稳，一线城市已率先见底，核心二线城市接近见底，而全国整体仍处于左侧。
行业主线：
- 底部形态确认：判断见底的核心依据为二手房价格，目前一线城市已回正。整体走势判断为温和回稳的 L 型底部，而非 V 型反转。
- 修复逻辑转变：本轮修复不依赖传统的信贷扩张驱动，而是由价格调整、库存改善以及“哑铃状”需求（刚需与豪宅两端）共同驱动的弱复苏。
- 供给端结构性转向：政策目标由增量扩张转向存量盘活与优化供给，新增建设用地受限，行业进入存量主导的新阶段。
关键变化与分歧：
- 房企分化剧烈：央企凭借融资成本低、信用强等优势逆势扩张市占率；而民企及部分混合所有制房企（如万科）持续承压。
- 需求端脱离信贷依赖：豪宅端依赖现金流，刚需端通过公积金贷款额度提升获得缓解，不再单纯依赖商业银行按揭。
受益方向与风险：
- 受益方向：重点关注在核心城市有深厚布局、资产负债表稳健且积极拿地的央企，如华润置地、招商蛇口、中国金贸等。
- 核心风险：居民收入与就业预期不足、信用风险出清不彻底、政策目标维持在“求稳”而非“求涨”导致弹性受限。