REITs 2026 年中期投资策略报告：商业不动产 REITs 元年，把握供需改善机遇

摘要： 本报告对 2026 年中期 C-REITs 市场进行深度分析，指出市场正处于从“供不应求”向“供需两旺”转型的关键期，特别是商业不动产 REITs 的启动开启了公募 REITs 2.0 时代，预计下半年市场将迎来企稳复苏。

行业主线：

1. 规模扩容与业态升级：商业不动产 REITs 的集中申报成为市场扩容最大变量，底层资产向市场化运营类资产扩展，收益逻辑由稳定现金流延伸至运营能力与资产管理驱动。
2. 需求端资金流入：二级债基纳入 REITs 投资范围及首批 REITs 指数基金的申报，有望在年内引入近百亿增量资金，提升市场流动性。
3. 一级市场定价回归理性：新发项目询价区间收窄，估值调整幅度显著降低，发行定价机制趋于成熟。

关键变化与分歧：

1. 板块分化格局显著：抗周期板块（如消费、政策性保租房、市政环保）展现成长性；顺周期板块（如仓储物流、产业园区）受宏观需求偏弱及区域供给增加影响，量价端承压。
2. 定价逻辑分歧：商业不动产 REITs 的入市扩大了项目定价分歧，投资焦点从单纯的现金流分析转向对资产质地和运营商能力的深度评估。

受益方向与风险：

1. 受益方向：聚焦分子端稳健的抗周期板块、符合国家战略的高景气板块（如数据中心）、以及原始权益人扩募诉求强且储备资产优质的标的。
2. 核心风险：项目审批及发行进展不及预期、监管政策出台延迟、二级市场波动风险。