📰 研报摘要
查看全文 ➔摘要： 摩根大通对深圳及上海房地产市场进行实地调研，认为市场呈现明显的“K型复苏”特征：豪宅需求在政策放宽及高净值人群（受AI/机器人行业财富效应驱动）支撑下表现强劲，而中端市场持续疲软，刚需产品在价格大幅回调后有所回暖。
行业主线：
- 市场分化严重：房产交易呈现分层，豪宅（>2000万人民币）销售稳健，交易重心向二手房转移，一手房供应持续下降。
- 供给端压力：深圳大规模保障房的推出可能在未来数年对大众商品房市场的价格和复苏产生压力。
- 融资与模式转型：开发商正积极通过投资性物业（IP）转型以获取稳健现金流，并探索利用公募/私募 REITs 优化债务结构，以股权替代债务。
关键变化与分歧：
- 区域表现差异：深圳南山和福田表现优于其他区域；上海核心区高端项目销售迅速且几乎售罄。
- IP竞争策略：在三四线城市，部分开发商（如协信地产）采取培育购物体验的长期策略，与追求短期利润的竞争对手（如万达）形成分化。
受益方向与风险：
- 受益方向：具备强债务偿还能力、拥有高端IP转型故事、或在上海豪宅市场有核心暴露的开发商。
- 核心风险：大众市场复苏进度低于预期、保障房供应挤压商品房需求、债务再融资压力及估值回调风险。