中国房地产周度跟踪：新房销售回暖及广州存量房收购政策分析

摘要： 本报告为高盛对中国房地产市场的周度跟踪，重点分析了广州市推行的全市存量房收购计划及其对市场的潜在刺激作用，并更新了新房与二手房的销售规模、库存月数以及覆盖开发商的估值水平。

核心数据变化：

1. 新房市场回暖：第22周新房销售量环比增长13%，同比增加4%，创清明节以来新高。
2. 二手房表现：成交量环比微降2%，但同比显著增长26%。
3. 库存情况：库存余额环比下降0.5%，库存月数降至27.6个月（4月平均为29.3个月）。

边际解读/市场影响：

1. 政策端：广州推行全市存量房收购计划（参考上海模式），针对中心城区300万元以下、70平米以下单位，旨在促进以旧换新并将其转化为保障房。同时优化了公积金贷款转换渠道，提高最高 LTV 至 80%。
2. 估值端：强国企开发商表现优于民企，中国金茂和中海地产本周表现突出。目前离岸/在岸覆盖标的较 2026 年底 NAV 分别折价 24% 和 20%。

后续关注与风险：

1. 供应端压力：预计 5 月竣工量同比下降高双位数，新开工量也将出现 20% 左右的同比下滑。
2. 核心风险：新房销售回暖的持续性不足，以及竣工和开工量低迷导致行业整体供应端承压。