房地产行业：从政策博弈转向基本面驱动的拐点解读

摘要： 本次会议重点解读房地产行业在“十五五”规划背景下的城市更新政策，分析基本面由政策博弈向基本面驱动转变的逻辑，并探讨二级市场地产板块的估值修复空间。

行业主线：

1. 城市更新政策支撑：预计“十五五”城市更新总投资规模约 6.5 万亿，政策导向由金融调控转为推动高质量发展，且资金来源通过政府专项债实现，权限由中央审批向地方自治转变，预计 2-3 季度效果显现。
2. 基本面触底回升：2026 年被视为板块转向的重要路径，市场呈现“淡季不淡”特征，新房转化率提升，行业在超量收缩后逐步走向稳定。

关键变化与分歧：

1. 资金面冲击结束：前期地产板块下跌部分受 ETF 赎回等意外资金因素影响，目前该冲击基本结束。
2. 大股东支持力度增强：越秀、华发、万科等公司大股东开始通过注资、盘活资产等方式提供实质性资金支持。
3. 销售逻辑变化：本轮行情特征为“虚少实多”，到访率提升不明显但转化率显著提升，购房者购买意愿与能力有所改善。

受益方向与风险：

1. 受益方向：重点关注 PB 在 0.4-0.6 倍之间被严重低估的国资央企（如保利、华润、中海等），以及具备困境反转潜力的优质民企和物业板块。
2. 核心风险：城市更新资金落地节奏低于预期、二级市场情绪波动导致估值修复缓慢。