地产分化正在加剧专题分析报告

摘要： 本报告分析了当前房地产市场的分化趋势，指出新房景气度下行趋缓但城市能级分化加剧，二手房市场底部企稳，并探讨了城市更新政策对市场的潜在推动作用。

行业主线：

1. 能级分化加剧：新房市场呈现明显的城市等级分化，一线城市成交维持正增长，而二三线城市成交面积同比跌幅较大。
2. 产品力分层：市场出现“新好房”与“老现房”的去化分化，具备强产品力的房产去化率较高，而投资属性强的旧房与当前需求错配。

关键变化与分歧：

1. 二手房底部企稳：22城二手房成交量好于过去五年历史同期，且挂牌量延续回落，显示供给侧压力有所减轻。
2. 政策端发力：随着《城市更新“十五五”规划》发布及广州收储“老破小”等举措，核心城市尝试通过收储打通置换链条，推动城市更新。

受益方向与风险：

1. 受益方向：聚焦核心城市核心区域且具备强产品竞争力的房企。
2. 核心风险：房价下行幅度和速度超预期，宏观经济超预期下行导致居民预期转弱。