地产行业：淡季不淡，重申从政策博弈到基本面驱动重要拐点

摘要： 本次会议重点解读了“十五五”城市更新规划及其对地产行业的资金支撑，分析了当前房地产市场“淡季不淡”的基本面特征，并认为行业正处于从政策博弈向基本面驱动转换的重要拐点。

行业主线：

1. 城市更新政策驱动：预计“十五五”期间城市更新总投资规模可达6.5万亿。政府性债券支持力度加大，且权限向地方下放（自审自发），将显著提升资金落实的灵活性和效率。
2. 基本面驱动转向：认为2026年是板块从传统的政策博弈转向基本面驱动和基本面转向的重要路径，市场整体呈现“淡季不淡”的特征。

关键变化与分歧：

1. 销售转化率提升：新房端虽然到访率提升不明显，但转化率提升显著，表明购房者需求更真实，而非单纯受政策刺激。
2. 二手房市场企稳：由于缺乏优质替代资产及人民币升值预期，业主持房意愿增强，新增挂牌量在交易量放大后有所减少。
3. 大股东支持力度增强：国资大股东通过资产盘活、定增等方式提供真金白银的资金支持，企业主体稳定性增强。

受益方向与风险：

1. 受益方向：重点关注PB处于0.4-0.6倍低位的国资央企（如保利、华润、中海等）、二线国资及具备困境反转能力的民企龙头。
2. 核心风险：资金流动性意外冲击、城市更新资金到位率低于预期、基本面改善节奏不及预期。