📰 研报摘要
查看全文 ➔摘要： 本报告对公募REITs市场进行深度分析，回顾2025年市场表现，探讨2026年进入“快速扩容期”后的供给节奏、资金来源及估值水平，并给出具体的配置建议。
行业主线：
- 快速扩容阶段：随着商业REITs试点开闸及基础设施REITs持续上新，市场进入快速扩容期，旨在盘活海量资产并纾解实体融资压力。
- 流动性与供给匹配：拟发行规模较大，短期内可能产生流动性挤兑风险，需通过把控发行节奏及引入增量资金（如二级混合债基、REITs ETF）来缓解压力。
关键变化与分歧：
- 估值与性价比分化：产业园区、仓储物流及交通基础设施板块的市值指数分位数较低且分派率较高，收益性价比相对凸显。
- 资金结构演变：机构自营投资账户成为主力，保险资金占比有所下降，而未来的指数基金和互联互通（沪深港通）将是关键增量。
受益方向与风险：
- 受益方向：关注低估值高权重个券及交通REITs；季节性博弈可关注能源REITs（气电、煤电）及水利REITs。
- 核心风险：常态化发行节奏不及预期、相关政策出台滞后、底层资产经营基本面超预期下滑。