地产行业止跌迹象与估值底部分析交流纪要

摘要： 本次会议由国金宏观张馨月分享，重点探讨房地产市场是否触底以及止跌的具体逻辑。分析认为地产市场已接近估值底部，新房市场症结在于量（被二手房替代），二手房症结在于价（供给抛压大）。

行业主线：

1. 估值底部支撑：房价止跌由三方面支撑：一是累计跌幅已接近海外历史下行周期水平；二是租金回报率回升至公积金贷款利率附近，居住价值支撑价格；三是房价收入比已回落至2006年以前水平，可负担性提高。
2. 市场结构转换：市场已完成由新房主导向二手房主导的过渡。判断止跌的核心指标为“新房成交量”和“二手房价格”。

关键变化与分歧：

1. 供需关系改善：2026年“小阳春”期间出现需求回暖而供给（挂牌量）逆季节性收缩的局面，而非单纯的政策刺激。
2. 城市分化路径：上海呈现“自下而上”传导，低总价、高租金回报的“老破小”率先企稳；深圳呈现“自上而下”传导，金融属性较强的大户型改善房率先触底。

受益方向与风险：

1. 后续支撑：期待城市更新、核心区二手房收储、公积金贷款额度上调、贴息政策以及 PPI 转正带来的债务稀释效应。
2. 核心风险：宏观经济表现低于预期可能扰动租金价格及买卖双方信心，影响止跌节奏。