公募 REITs 市场从规模扩张迈向价值深耕投资策略会议纪要

摘要： 本次会议由开源证券地产建筑团队主讲，重点分析了公募 REITs 市场的发展趋势与投资逻辑，指出市场正从早期的规模扩张阶段转向注重价值深耕的分化阶段，定价逻辑从流动性驱动回归至基本面驱动。

行业主线：

1. 资产类型全业态扩容：公募 REITs 已实现从基础设施到消费、再到商业不动产的跨越。商业不动产 REITs 试点开启，审核链条由三级缩短至两级，发行效率显著提升。
2. 类债属性与利率敏感：REITs 兼具股债特性，对利率环境高度敏感。2025 年下半年以来，长端利率上行削弱了其配置价值，导致板块整体震荡。

关键变化与分歧：

1. 板块分化加剧：消费类和仓储物流类 REITs 凭借稳健的底层资产表现相对强势；而产业园（尤其是研发办公）和能源类（尤其是风电）受供给放量、租金承压或电价影响，回调压力较大。
2. 保障房内部分化：政策性保障房因租金和出租率更稳定，表现优于市场化保租房。

受益方向与风险：

1. 受益方向：关注运营能力强、业态稀缺的标的，重点看好消费类 REITs 以及医药仓储、数据中心、智慧物流等高壁垒新兴业态。
2. 核心风险：无风险利率上行风险、商业不动产供给冲击、项目长期分派率不及预期。