📰 研报摘要
查看全文 ➔摘要： 本报告对 2026 年房地产行业进行中期策略分析，核心观点认为 2026 年是打破房地产市场“负循环”的元年，重点城市房价将迎来“二阶导转正”，地产板块整体进入左侧布局期。
行业主线：
- 核心城市自发性修复：刚需门槛下降、租金月供差收敛及房价触及“成交密集区”等多元因素共振，驱动一线及强二线城市房价企稳，呈现结构性修复。
- 产业驱动逻辑重塑：房地产对经济的作用从“旧周期”引擎转变为“新周期”发展结果，新兴产业（AI、高端制造等）的财富效应与人口流入将决定不同城市的复苏节奏。
- 香港市场右侧复苏：住宅供求格局改善，结合人民币升值与资本吸引力提升，推动香港住宅持续复苏，商业地产租金拐点渐近。
关键变化与分歧：
- 市场呈现“哑铃型”分化：高能级城市韧性突出，而三四线城市销售仍处于筑底过程，分化趋势将进一步加剧。
- 政策重心转向修复负债表：政策主线由“止跌回稳”转向“稳定房地产市场、修复资产负债表”，公积金贷款加码与“以旧换新”成为激活需求的核心抓手。
受益方向与风险：
- 受益方向：历史负担轻、现金流健康且在潜力城市储备丰富的房企；估值低位且减值充分的企业；具备体系化壁垒的商管及物管公司。
- 核心风险：地产政策波动风险、基本面复苏不及预期风险、部分房企经营风险。