📰 研报摘要
查看全文 ➔摘要： 本次会议汇报了 2026 年房地产行业中期投资策略，重点讨论住房公积金贷款额度提升与利率下行带来的“变相降息”效果，分析其对核心一二线城市置换链条的支撑作用，并借鉴香港市场案例，展望国内房地产市场止跌回稳的逻辑与时间点。
行业主线：
- 公积金政策成重要支撑：公积金贷款额度大幅提升，核心城市覆盖度显著增加，且利率持续下行，使其性价比凸显，对二手房资产价格形成强支撑。
- 核心城市先导复苏：由于公积金渗透率在核心一二线城市更高，政策利好在此类城市支撑力度更大，预计复苏将由核心城市率先带动。
- 止跌回稳逻辑：借鉴香港经验，认为产业复苏和优质人才引入将推高租金回报率，当租金回报率与利率接近（形成“劈叉”关系）时，资产价格将实现企稳。
关键变化与分歧：
- 贷款行为分化：居民在商业按揭贷款上倾向于提前还贷，而公积金贷款余额持续攀升，市场占有率从 15.8% 提升至 17.6%。
- 触底时间点判断：预测 2026 年下半年至 2027 年上半年为重要的触底时间点。
受益方向与风险：
- 受益方向：基本面良好、产品力领先的强信用房企；商业地产与住宅双轮驱动的标的；优质物管及房地产后服务赛道。
- 核心风险：人口形势压力、政策落地节奏低于预期、短期高频数据波动。