📰 研报摘要
查看全文 ➔摘要： 本报告认为 2026 年是打破房地产市场“负循环”的元年，核心城市房价预计在 2026 年实现“二阶导”转正，2027 年一线城市及部分新兴产业发展城市有望迎来“一阶导”转正。整体市场呈现结构性企稳，由刚需门槛下降、租金月供差收敛及成交密集区支撑等多元共振驱动。
行业主线：
- 房价二阶导转正：核心城市房价触底反弹，2026 年进入布局期，建议关注新兴产业带来的城市分化机遇。
- 驱动逻辑转向：房地产对经济的作用从“旧周期”引擎转向“新周期”结果，产业驱动（人工智能、高端制造等）将决定不同城市的复苏节奏。
- 香港市场右侧复苏：住宅供求格局改善及租金收益率回升，推动香港地产持续复苏，商业地产租金拐点渐近。
关键变化与分歧：
- 自发性复苏：本轮复苏并非单纯政策脉冲驱动，而是基于基本面的自发性结果，持续性更强。
- 区域分化显著：一线城市及战新产业集中城市（如深、沪、京、杭等）优先修复，而三四线城市依然面临较大压力。
- 置换链条重启：低总价二手房成交放量为链条重启提供基础，但向高价位段的传导仍需观察。
受益方向与风险：
- 受益方向：现金流健康且布局新兴产业城市的房企；估值低位且计提充分的企业；具备壁垒的商管及稳健的物管公司。
- 核心风险：地产政策波动、基本面复苏不及预期、部分房企经营风险。